모기지 이자율 3% 시대 다시 도래할까?

뉴저지 부동산 Richard Choi

모기지 이자율의 역사와 전망

신용 위기와 팬데믹으로 인한 경기 침체 이후, 모기지 이자율이 3%에 가까워진 적이 있었습니다. 관세 폭풍으로 인플레이션과 경기 침체가 발생한다면, 모기지 이자율이 다시 3% 시대로 돌아올 수도 있습니다.

 

하지만 이런 상황이 오면 경제와 주택 시장에 더 큰 어려움이 닥칠 가능성이 높습니다. 낮은 모기지 이자율에도 불구하고 주택 구입이 더 어려워질 수 있습니다.

 

현재 모기지 이자율은 1980년대의 역사적 고점보다 훨씬 낮지만, 2021년 3% 미만이었던 최저치에 비하면 높은 수준입니다. 주택 가격이 계속 상승하면서 많은 분들이 주택 소유의 꿈을 미루고 있습니다.

 

지금이 집을 살 적절한 시기인가?

주택 구입을 고민하시는 분들은 지금이 구매하기 좋은 시기인지 궁금하실 것입니다. 연준이 금리를 내리면 모기지 이자율도 하락할 것이라는 기대가 있지만, 과거의 모기지 이자율 추이를 살펴보면 상황에 따라 등락이 다양했습니다. "모기지 이자율 2~3% 시대는 다시 오지 않을 것"이라는 말이 반드시 사실이 아닐 수도 있습니다.

 

재정 상태가 건전하고 새로운 주택 융자 상환금을 감당할 수 있다면, 높은 모기지 이자율도 문제가 되지 않을 수 있습니다. 모기지 이자율의 미래를 예측할 수는 없지만, 추세를 이해하면 주택 구입 시기에 대해 더 현명한 결정을 내리는 데 도움이 됩니다.

 

주택 모기지 이자율의 역사

의회는 1970년 2차 모기지 시장을 확대하기 위해 프레디 맥을 설립했고, 1971년 4월부터 모기지 이자율 통계를 집계하기 시작했습니다. 30년 고정 이자율 모기지의 연평균 이자율은 1981년 16.64%로 최고치를 기록했고, 2021년에는 사상 최저치인 2.96%까지 하락했습니다. 현재 평균 이자율은 6% 중후반대입니다.

 

1970년대: 인플레이션 쇼크

• 연평균 최저 모기지 이자율: 7.38%
• 최고 연평균 모기지 이자율: 11.20%
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1970년대에 모기지 이자율은 7% 중반에서 약 9%까지 꾸준히 상승했고, 1970년대 말에는 11% 이상으로 크게 증가했습니다. 이는 1960년대 중반부터 1980년대 초반까지 지속된 초인플레이션 때문이었습니다.

 

1980년대: 오일 쇼크 후폭풍

• 최저 연평균 모기지 이자율: 10.19%
• 최고 연평균 모기지 이자율: 16.64%
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이런 상승세는 1980년대까지 계속되어 1981년에는 사상 최고치인 16.64%에 달했습니다. OPEC의 석유 금수 조치에 대응해 연준은 80년대 내내 단기 금리를 여러 차례 조정했고, 1980년대 중반에는 이자율이 10.32%로 하락했습니다.

 

1990년대: 물가 쇼크에서 벗어나 하락 추세

• 최저 연평균 모기지 이자율: 6.94%
• 최고 연평균 모기지 이자율: 10.13%

 

1990년대에 주택 구매자들은 약간의 안도감을 느꼈습니다. 모기지 이자율은 1998년 7% 미만으로 하락했다가 1999년에 7.44%로 소폭 상승했습니다. 닷컴 버블과 인터넷의 성장으로 인해 금리가 하락했습니다.

 

2000년대: 모기지 융자 붐

• 최저 연평균 모기지 이자율: 5.04%
• 최고 연평균 모기지 이자율: 8.05%

 

모기지 이자율은 2000년대 초 8.05%로 정점을 찍은 후 2009년에는 5.04%로 하락했습니다. 이는 주택 시장 붕괴와 신용 위기 때문이었으며, 서브프라임 모기지 대출자 급증에 따른 주택 시장의 급성장이 원인이었습니다.

 

2010년대: 긴 주택 시장 회복기

• 최저 연평균 모기지 이자율: 3.65%
• 최고 연평균 모기지 이자율: 4.69%

 

지난 10년간 모기지 이자율은 낮은 수준을 유지했습니다. 2014년과 2018년에 각각 4.17%와 4.54%로 일시적으로 상승했지만, 여전히 역사적 최고치보다 4배 낮은 수준이었습니다. 이 시기는 주택 구매 수요가 저조해 모기지 이자율도 하락세를 보였습니다.

 

2020년대: 팬데믹이 가져온 주택 붐

• 최저 연평균 모기지 이자율: 2.96%
• 최고 연평균 모기지 이자율: 6.81%

 

COVID-19 팬데믹은 사상 최저 모기지 이자율을 가져왔지만, 2022년 3월부터 2023년 7월까지 연준의 여러 차례 금리 인상으로 인해 이 낮은 이자율은 오래가지 못했습니다. 2022년에는 5.54%, 2023년에는 6.81%로 급증했고, 2024년 9월 금리 인하로 6.72%로 소폭 하락했습니다.

 

모기지 이자율 3% 시대가 다시 올까?

 

2021년에 30년 모기지 평균 이자율은 3% 미만으로 하락했지만, 현재는 6%를 훨씬 넘습니다. 트럼프 행정부 출범으로 경제 여건이 악화되고 인플레이션 우려가 커지면서 금리는 다시 상승할 가능성이 높습니다.

 

2020년과 2021년에 사람들은 기록적으로 낮은 모기지 이자율을 경험했습니다. 30년 고정 모기지의 최저치는 2021년 1월 2.65%였으며, 약 2년 동안 3% 이하를 유지했습니다. 그러나 주택 모기지 이자율이 다시 3%로 하락할 가능성은 매우 낮습니다. 연준이 경기 침체보다 인플레이션 억제를 우선시하기 때문입니다.

 

팬데믹 시기의 낮은 이자율은 코로나19의 영향을 완화하기 위한 연준의 적극적인 금리 인하 때문이었습니다. 하지만 관세 폭탄이 진행되면 인플레이션 대응을 위해 금리가 인상될 가능성이 높아집니다.

 

많은 전문가들은 30년 모기지 이자율이 2025년에 6~7% 사이를 유지할 것으로 예상하고 있으며, 2026년에는 더 하락할 수 있지만 여전히 6% 이상을 유지할 것으로 전망합니다.

 

단, 스태그플레이션(경기 침체와 인플레이션이 동시에 발생하는 현상)이 일어난다면 연준은 금리를 급격히 낮출 수밖에 없을 것이고, 이 경우 모기지 이자율이 3%에 도달할 수도 있습니다. 하지만 이런 가능성은 낮을수록 경제와 주택 시장에 유리합니다.